Rok 2025 okazał się przełomowy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, szczególnie w obszarze transakcji typu sale and leaseback, czyli najmu zwrotnego. Jak wynika z raportu przygotowanego przez UCE Research oraz INWI, łączna powierzchnia nieruchomości objętych tego rodzaju umowami w Polsce przekroczyła 800 tys. m², co stanowi najwyższy wynik w historii krajowego rynku. Równocześnie całkowita wartość zrealizowanych transakcji została oszacowana na około 3,5 mld zł.
Skala ta wyraźnie przewyższa rezultaty notowane w poprzednich latach i potwierdza, że Polska coraz mocniej zaznacza swoją obecność na mapie inwestycji instytucjonalnych w Europie. Wzrost zainteresowania dotyczy nie tylko liczby transakcji, lecz także ich wartości i struktury, co świadczy o dojrzewaniu rynku.
Czym jest najem zwrotny?
Najem zwrotny to model transakcyjny, w którym właściciel nieruchomości sprzedaje ją inwestorowi, a następnie kontynuuje użytkowanie tego samego obiektu na podstawie długoterminowej umowy najmu. W praktyce oznacza to, że przedsiębiorstwo zachowuje pełną operacyjną kontrolę nad wykorzystywaną nieruchomością, jednocześnie pozyskując znaczne środki finansowe.
Dzięki takiej konstrukcji firmy:
-
uwalniają kapitał wcześniej związany z posiadanymi aktywami nieruchomościowymi,
-
mogą przeznaczyć pozyskane środki na rozwój działalności, modernizację zakładów lub nowe inwestycje,
-
unikają konieczności zmiany lokalizacji i przerw w działalności operacyjnej.
Coraz częściej rozwiązanie to postrzegane jest jako realna alternatywa wobec tradycyjnych form finansowania, takich jak kredyt bankowy czy emisja obligacji, zwłaszcza w okresach zwiększonej ostrożności sektora finansowego.
Historyczny rekord w kluczowych sektorach
Autorzy raportu zwracają uwagę, że po raz pierwszy w historii polskiego rynku w kluczowych sektorach – logistycznym, handlowym oraz produkcyjno-przemysłowym – przekroczony został próg 800 tys. m² powierzchni objętej najmem zwrotnym. Wartość zawartych umów była kilkukrotnie wyższa niż w latach 2022–2024, co potwierdza dynamiczne przyspieszenie tego segmentu.
W ujęciu rocznym:
-
liczba transakcji wzrosła o 25–30%,
-
wartość największej pojedynczej transakcji przekroczyła 250 mln euro, ustanawiając rekord dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej.
Analitycy podkreślają również, że część umów nie trafia do publicznych rejestrów ani raportów rynkowych, co oznacza, że rzeczywista skala rynku może być jeszcze większa niż wskazują oficjalne dane.
Dlaczego Polska zyskała na znaczeniu?
Zdaniem Agnieszka Radkiewicz z INWI, tak wyraźny wzrost zainteresowania polskim rynkiem najmu zwrotnego jest efektem kilku nakładających się czynników. Szczególne znaczenie miało zwiększone zaangażowanie:
-
funduszy private equity,
-
funduszy wyspecjalizowanych w nieruchomościach komercyjnych,
-
zagranicznych inwestorów instytucjonalnych działających w strukturach REIT, AIF oraz RAIF.
Obecność tych podmiotów przyczyniła się do podniesienia standardów realizowanych transakcji, większej przejrzystości procesów oraz wzrostu konkurencji po stronie inwestorów. Dla właścicieli nieruchomości oznaczało to korzystniejsze warunki finansowe oraz większy wybór potencjalnych partnerów transakcyjnych.
Eksperci wskazują, że połączenie stabilnego wzrostu gospodarczego, wysokiego popytu na powierzchnie logistyczne i przemysłowe oraz rosnącej akceptacji najmu zwrotnego jako narzędzia finansowego sprawiło, że Polska stała się jednym z najważniejszych rynków tego typu transakcji w regionie.
Najem zwrotny jako realna alternatywa finansowania
Eksperci rynku nieruchomości są zgodni, że najem zwrotny przestał być rozwiązaniem o charakterze niszowym. Model ten coraz częściej postrzegany jest jako pełnoprawne narzędzie finansowe, które może skutecznie uzupełniać lub zastępować tradycyjne źródła kapitału. Początkowo mechanizm ten był wykorzystywany głównie w sektorze magazynowym i logistycznym, jednak w ostatnich latach jego zastosowanie wyraźnie się rozszerzyło.
Obecnie najem zwrotny znajduje zastosowanie także:
-
w obiektach handlowych, takich jak centra dystrybucyjne, parki handlowe czy wielkopowierzchniowe sklepy,
-
w nieruchomościach przemysłowo-produkcyjnych, obejmujących zakłady produkcyjne, hale montażowe oraz obiekty specjalistyczne.
Dla przedsiębiorstw oznacza to możliwość pozyskania znaczących środków finansowych bez konieczności ograniczania działalności operacyjnej. Sprzedaż nieruchomości i jednoczesne zawarcie długoterminowej umowy najmu pozwala zachować stabilność funkcjonowania, a jednocześnie poprawić płynność finansową i bilans spółki.
Istotnym czynnikiem sprzyjającym rozwojowi tego segmentu był również spadek inflacji, który zwiększył przewidywalność kosztów finansowych. W takich warunkach firmy mogły z większą pewnością planować długoterminowe zobowiązania czynszowe, a inwestorzy dokładniej szacować przyszłe przepływy pieniężne i stopy zwrotu z zaangażowanego kapitału.
Największe transakcje na rynku
Rok 2025 przyniósł na polskim rynku kilka wyjątkowo dużych transakcji typu sale and leaseback. Najbardziej spektakularna dotyczyła sprzedaży dwóch nowoczesnych obiektów produkcyjnych należących do producenta okien. Łączna powierzchnia tych nieruchomości wyniosła 264 tys. m², a wartość całej transakcji przekroczyła 250 mln euro, co oznacza kwotę przekraczającą 1 mld zł.
Autorzy raportu zwracają uwagę, że to właśnie sektor przemysłowy i logistyczny dominuje w największych umowach najmu zwrotnego. Potwierdza to kluczową rolę tych segmentów w polskiej gospodarce oraz ich postrzeganie jako stabilnych aktywów generujących przewidywalny dochód z czynszu. Dla inwestorów instytucjonalnych są to nieruchomości o relatywnie niskim profilu ryzyka, co sprzyja realizacji transakcji o dużej skali.
Bariery dalszego rozwoju
Pomimo dynamicznego wzrostu, rynek najmu zwrotnego w Polsce nadal napotyka na istotne ograniczenia. Wśród najczęściej wskazywanych barier znajdują się:
-
brak jednolitych standardów kontraktowych, co wydłuża proces negocjacji i zwiększa jego złożoność,
-
bardziej skomplikowane procedury transakcyjne w porównaniu z klasycznym kredytem bankowym,
-
brak preferencyjnych rozwiązań podatkowych, podobnych do tych dostępnych w przypadku leasingu lub finansowania kredytowego.
Czynniki te mogą ograniczać tempo dalszego rozwoju segmentu, mimo utrzymującego się zainteresowania ze strony inwestorów oraz przedsiębiorstw poszukujących alternatywnych źródeł kapitału.
Podsumowanie
Dane za 2025 rok jednoznacznie potwierdzają, że Polska stała się jednym z kluczowych rynków transakcji sale and leaseback w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Rekordowa skala zawartych umów, rosnący udział zagranicznych funduszy oraz coraz większa akceptacja tego modelu przez przedsiębiorstwa pokazują, że najem zwrotny na trwałe wpisał się w krajobraz finansowania nieruchomości komercyjnych.
Choć rynek wciąż stoi przed wyzwaniami regulacyjnymi i kontraktowymi, jego dotychczasowy rozwój wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie i dalszy potencjał wzrostu w kolejnych latach.
