Całkowity koszt kredytu to pełna suma wydatków, jakie poniesiesz w związku z umową kredytową. To nie tylko odsetki i prowizja, ale również różne opłaty, składki ubezpieczeniowe czy koszty administracyjne, jeżeli są wymagane przez bank. Znajomość CKK pomaga realnie ocenić, ile tak naprawdę zapłacisz za pożyczone pieniądze i czy oferta jest dla Ciebie opłacalna.
Dobrym punktem wyjścia przed złożeniem wniosku jest kalkulator kredytowy – pozwala on oszacować wysokość miesięcznej raty, całkowitą kwotę odsetek, całkowity koszt kredytu oraz całkowitą kwotę do spłaty (czyli kapitał + wszystkie koszty).
Co wchodzi w skład całkowitego kosztu kredytu?
Zgodnie z przepisami (ustawa o kredycie konsumenckim i ustawa o kredycie hipotecznym) całkowity koszt kredytu to wszystkie wydatki, które klient musi ponieść w związku z zawarciem i wykonywaniem umowy kredytowej, z wyłączeniem niektórych opłat, np. części kosztów notarialnych. W praktyce do CKK zalicza się przede wszystkim:
-
odsetki,
-
prowizje,
-
opłaty i inne koszty bankowe,
-
podatki, jeżeli są znane kredytodawcy,
-
koszt usług dodatkowych wymaganych przez bank (np. obowiązkowego ubezpieczenia).
Nie wlicza się natomiast np. wielu kosztów okołokredytowych związanych z zakupem nieruchomości (takich jak akt notarialny zakupu mieszkania).
Oprocentowanie i odsetki – podstawowy składnik CKK
Oprocentowanie nominalne
Oprocentowanie nominalne – np. 8% w skali roku – wskazuje, jaka „cena” naliczana jest od pożyczonego kapitału. Sam procent nie pojawia się w CKK jako liczba procentowa, ale jego skutkiem są odsetki, które już wchodzą do całkowitego kosztu.
Oprocentowanie może być:
-
stałe – nie zmienia się przez określony czas (np. przez 5 lat albo przez cały okres kredytu),
-
zmienne – powiązane ze stawką referencyjną (np. WIBOR/WIRON); wraz ze zmianą tej stawki mogą zmieniać się raty oraz łączna suma odsetek.
Dlatego symulacje kredytu oparte są na aktualnych stawkach. Jeśli w trakcie trwania umowy zmienią się warunki rynkowe, realny całkowity koszt kredytu może okazać się wyższy albo niższy od pierwotnych wyliczeń.
Prawo ogranicza też maksymalne oprocentowanie – nie może ono przekroczyć dwukrotności odsetek ustawowych (a te są powiązane ze stopą referencyjną NBP powiększoną o określoną liczbę punktów procentowych).
Odsetki
Na podstawie oprocentowania bank wylicza odsetki, które stanowią część każdej raty. Rata kredytu składa się zawsze z:
-
części kapitałowej (spłata pożyczonej kwoty),
-
części odsetkowej (wynagrodzenie banku za udostępnienie pieniędzy).
Suma odsetek za cały okres spłaty to zwykle największy element całkowitego kosztu kredytu.
Przykład (kredyt gotówkowy):
Kwota: 20 000 zł, okres: 48 miesięcy, oprocentowanie: 8%.
Całkowita suma odsetek w takim przykładzie może wynosić ok. 3 436,41 zł – i ta kwota w całości wchodzi do CKK.
Prowizja – jednorazowa opłata za udzielenie kredytu
Prowizja to jednorazowy koszt pobierany przez bank za przyznanie finansowania. Najczęściej jest liczona jako procent od kapitału, np. 4% czy 5%.
Przykład:
Kredyt 20 000 zł, prowizja 5%.
Koszt prowizji: 1 000 zł – i ta wartość powiększa całkowity koszt kredytu.
Prowizja może być:
-
potrącana z góry (bank wypłaca mniej pieniędzy, bo od razu zabiera prowizję),
-
doliczana do kapitału (tzw. prowizja kredytowana – wtedy spłacasz ją w ratach wraz z odsetkami).
W obu przypadkach prowizja zawsze jest elementem CKK, ale nie zawsze wchodzi do kwoty kredytu (to zależy od konstrukcji umowy).
Marża banku – stały składnik oprocentowania
Marża to stała część oprocentowania, która stanowi zysk banku. Przy oprocentowaniu zmiennym zwykle mamy:
-
marżę banku (np. 2%),
-
zmienną stawkę referencyjną (np. WIBOR/WIRON 3M).
Oprocentowanie = marża + stawka referencyjna
Przykład:
Marża 2%, stawka referencyjna 5,85%.
Oprocentowanie kredytu: 7,85% w skali roku.
Marża wpływa bezpośrednio na wysokość rat i sumę odsetek. Jest to element, który czasem da się negocjować – obniżenie marży to niższe odsetki, a więc mniejszy całkowity koszt kredytu.
Ubezpieczenie – kiedy wlicza się do całkowitego kosztu?
Nie każde ubezpieczenie związane z kredytem wchodzi do CKK. Do całkowitego kosztu kredytu zaliczane są wyłącznie te polisy, których opłacenie:
-
jest wymagane przez bank, aby w ogóle dostać kredyt,
-
albo jest warunkiem skorzystania z danej oferty (np. niższego oprocentowania).
Typowe przykłady:
-
ubezpieczenie na życie wymagane przy kredycie hipotecznym,
-
ubezpieczenie nieruchomości, które jest obowiązkowe jako zabezpieczenie.
Jeżeli ubezpieczenie:
-
jest w pełni dobrowolne,
-
nie wpływa na decyzję banku ani parametry oferty,
to z reguły nie wchodzi do CKK (np. często dodatkowe ubezpieczenie kredytu gotówkowego).
Opłaty administracyjne i inne koszty bankowe
Do całkowitego kosztu
-
opłata przygotowawcza / za rozpatrzenie wniosku,
-
opłata
-
przy k
W wielu przypadkach bank wli
-
koszty
-
część opłat sądowych i poda
Koszty okołokredytowe
Są również wydatki, które ponosisz przy okazji zaciągania zobowiązania, ale nie zaliczają się do ca
-
wynagrodzenie notariusza za akt notarialny zakupu,
-
opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności,
-
koszt wyceny nieruchomości zleconej samodzielnie rzeczoznawcy,
-
podatek PCC od zakupu mieszkania z rynku wtórnego,
-
prowizja pośrednika nieruchomości,
-
spread walutowy przy kredycie walutowym.
Do CKK nie zalicza się również niektórych opłat bankowych, np.:
-
opłaty za wydanie promesy kredytowej,
-
prowizji za wcześniejszą spłatę,
-
odsetek karnych za opóźnienie,
-
opłaty za prowadzenie konta, jeśli nie jest ono warunkiem kredytu.
Czym jest RRSO i jak pomaga porównać kredyty?
Całkowity koszt kredytu można podać jako kwotę (CKK), ale również w ujęciu procentowym – służy do tego RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania.
RRSO uwzględnia:
-
oprocentowanie,
-
prowizje,
-
wymagane ubezpieczenia,
-
inne obowiązkowe koszty związane z kredytem.
Mówiąc najprościej: RRSO pokazuje, ile w skali roku „kosztuje” kredyt jako całość, z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie. Dlatego dla tej samej kwoty i tych samych kosztów kredytu RRSO będzie inne, jeśli zmienimy okres spłaty.
Bank ma obowiązek informować o CKK i RRSO. Przy porównywaniu ofert dla tej samej kwoty i okresu spłaty zasada jest prosta:
niższe RRSO = z reguły tańszy kredyt
Jak obliczyć całkowity koszt kredytu?
W teorii obliczenie CKK sprowadza się do zsumowania:
-
wszystkich odsetek,
-
prowizji,
-
obowiązkowych ubezpieczeń,
-
opłat i kosztów administracyjnych zaliczanych do CKK.
W praktyce problemem jest samodzielne policzenie odsetek dla danego oprocentowania i harmonogramu spłaty. Dlatego najwygodniejszym rozwiązaniem jest kalkulator kredytowy online, który po wpisaniu:
-
kwoty kredytu,
-
okresu spłaty,
-
oprocentowania,
-
prowizji,
wylicza wysokość rat, sumę odsetek oraz całkowity koszt kredytu.
Przykład – całkowity koszt kredytu gotówkowego
Załóżmy:
-
kwota: 20 000 zł,
-
okres: 48 miesięcy,
-
oprocentowanie: 8%,
-
prowizja: 4% (800 zł, pobrana z góry),
-
dobrowolne ubezpieczenie: 50 zł miesięcznie (składka nie jest wymagana przez bank).
Symulacja może wyglądać następująco:
-
całkowita kwota odsetek: 3 436,41 zł,
-
prowizja: 800 zł,
-
rata miesięczna: ok. 488,26 zł,
-
koszt dobrowolnego ubezpieczenia: 2 400 zł (48 × 50 zł).
W takim układzie:
-
CKK = odsetki + prowizja = 3 436,41 zł + 800 zł = 4 236,41 zł,
-
ubezpieczenie nie wchodzi do CKK, bo jest dobrowolne.
Jeśli jednak ubezpieczenie byłoby wymagane przez bank, całkowity koszt kredytu wzrósłby do 6 636,41 zł.
Przykład – całkowity koszt kredytu hipotecznego
Załóżmy:
-
kwota: 400 000 zł,
-
okres: 25 lat (300 miesięcy),
-
oprocentowanie zmienne: marża 2,09% + stawka referencyjna 5,86% = 7,95%,
-
prowizja banku: 0 zł,
-
bank wymaga wyceny nieruchomości za pośrednictwem banku w cenie 400 zł,
-
ubezpieczenie nieruchomości jest wymagane, ale możesz je wykupić samodzielnie – bank nie narzuca swojej polisy.
Przykładowe wyniki kalkulacji:
-
całkowita kwota odsetek: 522 208,28 zł,
-
prowizja: 0 zł,
-
rata: ok. 3 074,03 zł,
-
opłata za wycenę: 400 zł.
W prostym ujęciu:
-
CKK = odsetki + prowizja + wymagana wycena =
522 208,28 zł + 0 zł + 400 zł = 522 608,28 zł.
Bank może w CKK uwzględnić także np. koszt podatku od ustanowienia hipoteki czy opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej, co jeszcze nieznacznie podniesie tę kwotę.
Co wpływa na całkowity koszt kredytu?
Na ostateczną wysokość CKK oddziałuje kilka głównych czynników:
-
oprocentowanie – im wyższe, tym większa suma odsetek,
-
kwota kredytu – wraz z jej wzrostem rośnie kwota odsetek i prowizji,
-
okres spłaty – im dłuższy, tym dłużej naliczane są odsetki,
-
prowizja – jako procent od kapitału od razu podnosi CKK.
Jak obniżyć całkowity koszt kredytu?
Jeśli zależy Ci na tańszym kredycie, warto:
-
porównać oferty kilku banków (rankingi i porównywarki kredytowe bardzo pomagają),
-
szukać promocji (np. kredyt z prowizją 0% albo niższym oprocentowaniem),
-
rozważyć ofertę z dodatkowymi produktami (np. konto osobiste), jeśli realnie obniżają marżę czy prowizję,
-
zadbać o dobrą historię kredytową – klient z wysoką wiarygodnością ma często lepszą pozycję negocjacyjną,
-
przy kredycie hipotecznym zwiększyć wkład własny – przy niższym wskaźniku LTV można liczyć na korzystniejsze warunki,
-
skrócić okres kredytowania, jeżeli stać Cię na wyższą ratę – mniej czasu na naliczanie odsetek,
-
rozważyć wcześniejszą spłatę – obniżysz sumę odsetek, a często odzyskasz część prowizji czy składek ubezpieczeniowych.
Wzór na ratę i całkowity koszt – w uproszczeniu
Dla rat równych (annuitetowych) wysokość raty można obliczyć według standardowego wzoru z oprocentowaniem, liczbą rat oraz kwotą kredytu. W praktyce mało kto liczy to ręcznie – używa się kalkulatorów online lub symulacji banku.
Jeśli znasz już wysokość raty i ich liczbę:
-
suma wszystkich rat = rata × liczba rat,
-
całkowity koszt kredytu = suma wszystkich rat – kwota kredytu
(plus inne koszty, których nie ma w racie, np. jednorazowa prowizja, wycena nieruchomości itp.).
Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, a część odsetkowa maleje razem z zadłużeniem. Tu także najprościej jest oprzeć się na kalkulatorze bankowym.
Całkowity koszt kredytu a całkowita kwota do spłaty
Na koniec ważne rozróżnienie:
-
Całkowity koszt kredytu (CKK) – suma wszystkich kosztów: odsetek, prowizji, obowiązkowych ubezpieczeń, opłat administracyjnych itp.
-
Całkowita kwota do spłaty – kwota kredytu + całkowity koszt kredytu.
Można to zapisać krótko:
Całkowita kwota do spłaty = kwota kredytu + całkowity koszt kredytu
Całkowity koszt kredytu = całkowita kwota do spłaty – kwota kredytu
Świadoma analiza CKK i RRSO przed podpisaniem umowy pozwala uniknąć zaskoczenia i lepiej ocenić, czy dany kredyt rzeczywiście jest dla Ciebie korzystny.
