Rynek gruntów w Polsce wchodzi w nową fazę. Ceny działek budowlanych rosną, mimo że sprzedaż mieszkań pozostaje niższa niż w latach poprzednich. Zdaniem ekspertów Otodom kluczową rolę odgrywa reforma planistyczna, która zmienia zasady decydujące o atrakcyjności inwestycyjnej ziemi.
Reforma planistyczna zmienia reguły gry
Wprowadzenie planów ogólnych przez gminy oznacza odejście od modelu, który funkcjonował przez blisko dwie dekady. Po 1 stycznia 2026 r. możliwość uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy będzie uzależniona od wejścia w życie planu ogólnego.
W praktyce to właśnie ten dokument rozstrzygnie, które grunty zachowają charakter budowlany, a które stracą potencjał inwestycyjny. Eksperci zwracają uwagę, że dla wielu działek może to oznaczać istotny spadek wartości.
Dlaczego ziemia drożeje
Analizy z ostatnich dwóch lat pokazują, że liczba gruntów przygotowanych pod zabudowę nie rośnie. Działki z uregulowanym stanem prawnym stają się coraz trudniej dostępne, co podbija ceny nawet w okresach słabszego popytu na mieszkania.
Największe napięcia cenowe widać w dużych aglomeracjach. W Warszawie ceny ziemi pod zabudowę zbliżają się do 900 zł za metr kwadratowy, w Krakowie do około 600 zł, a w Gdańsku średnie stawki przekroczyły 480 zł za metr. W tym ostatnim mieście odnotowano też jeden z najwyższych wzrostów rok do roku. Podwyżki nie omijają mniejszych ośrodków – w niektórych miastach regionalnych ceny działek wzrosły w ciągu dwóch lat o ponad 30 proc.
Najbardziej poszukiwane działki
Na rynku wyraźnie widać, że najwyższe stawki osiągają najmniejsze parcele, które tworzą segment premium gruntów. Z punktu widzenia deweloperów szczególnym zainteresowaniem cieszą się jednak działki o powierzchni od 3 do 5 tys. metrów kwadratowych. Taki rozmiar łączy możliwość realizacji większego projektu z bardziej akceptowalną ceną jednostkową.
Przedmieścia zyskują na znaczeniu
Rosnące koszty ziemi w centrach miast skłaniają deweloperów do coraz śmielszego kierowania uwagi na obszary podmiejskie. Tereny położone w promieniu kilkunastu minut dojazdu do dużych aglomeracji są postrzegane jako przyszłe dzielnice mieszkaniowe.
W Warszawie udział kosztu zakupu gruntu w całkowitym budżecie projektu mieszkaniowego sięga nawet połowy wartości inwestycji. To jeden z głównych czynników wpływających na wysokie ceny lokali w stolicy i przyspieszających ekspansję zabudowy na obrzeża miasta.
Co dalej z rynkiem ziemi
Eksperci spodziewają się, że wiosna przyniesie wzrost aktywności inwestycyjnej. Deweloperzy będą chcieli zabezpieczyć grunty jeszcze przed pełnym wejściem w życie nowych regulacji planistycznych. Dla właścicieli działek o niejasnym statusie prawnym to ostatni moment na składanie wniosków do tworzonych planów ogólnych.
Po ich uchwaleniu zmiana przeznaczenia gruntu może okazać się znacznie trudniejsza i bardziej kosztowna, co może trwale podzielić rynek na ziemię o wysokiej wartości inwestycyjnej i grunty, które utracą dotychczasową atrakcyjność.
Podsumowanie
Choć rynek mieszkaniowy pozostaje pod presją, ceny gruntów nadal rosną. Decydują o tym ograniczona podaż działek budowlanych oraz zmiany w przepisach planistycznych. W najbliższych miesiącach kluczowe znaczenie będzie miał status prawny ziemi, który coraz częściej staje się głównym wyznacznikiem jej rynkowej wartości.
