Sprzedaż odbiła, ale problem pozostał
Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł poprawę wyników sprzedaży nowych mieszkań w największych miastach. Transakcje – po wyłączeniu zakupów finansowanych w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” – były najlepsze w całym roku i wyraźnie lepsze niż na początku 2024 r. Na siedmiu największych rynkach sprzedaż wzrosła rok do roku o 14,6 proc..
Mimo tego ożywienia rynek nie wrócił do poziomów znanych z okresów boomu mieszkaniowego z lat 2016–2019 czy 2021. Obecna sytuacja bardziej przypomina realia z połowy poprzedniej dekady, kiedy popyt był stabilny, ale daleki od euforii.
Oferta bije rekordy, zwłaszcza poza Warszawą
Kluczowym problemem pozostaje strona podażowa. Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek w większości miast była zbliżona do liczby sprzedanych lokali, co sprawiło, że całkowita oferta nadal rosła. W czwartym kwartale 2025 r. dostępna oferta na siedmiu największych rynkach zwiększyła się o 5,5 proc. kwartał do kwartału, osiągając rekordowy poziom 69,9 tys. mieszkań.
Za znaczną część tego wzrostu odpowiadała Łódź, gdzie deweloperzy wprowadzili wyjątkowo dużą liczbę nowych lokali. To właśnie ten rynek odpowiadał za ponad 58 proc. całkowitego przyrostu oferty w analizowanej grupie miast. Odmiennie wygląda sytuacja w Warszawie, gdzie poziom dostępnej oferty pozostaje wyraźnie niższy niż historyczne maksima.
Gotowe mieszkania bez nabywców – sygnał ostrzegawczy
Największe obawy ekspertów budzi gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych, gotowych mieszkań. W ciągu jednego kwartału ich liczba wzrosła aż o 46 proc., przekraczając 14 tys. lokali na siedmiu największych rynkach.
W Krakowie, Poznaniu i Łodzi gotowe mieszkania czekające na klientów odpowiadają już za 43–46 proc. rocznej sprzedaży. Jeszcze trudniejsza sytuacja panuje w Katowicach, gdzie wskaźnik ten sięga 75 proc. Tak wysoki poziom zapasów może stanowić realne zagrożenie dla płynności finansowej części firm deweloperskich.
Czas wyprzedaży oferty mocno się różni
Relacja podaży do popytu pokazuje silne zróżnicowanie regionalne:
-
Warszawa i Trójmiasto pozostają najbliżej równowagi rynkowej,
-
Wrocław poprawił swoją sytuację – przy obecnym tempie sprzedaży oferta mogłaby się wyprzedać w nieco ponad półtora roku,
-
Kraków i Poznań potrzebowałyby około 7 kwartałów,
-
Łódź – nawet 9 kwartałów,
-
Katowice notują rekordowo wysoki poziom – aż 15 kwartałów, co oznacza niemal 4 lata teoretycznej wyprzedaży.
Tak długi horyzont sprzedaży zmusza deweloperów do rewizji strategii cenowych i marketingowych.
Ceny pod presją, promocje coraz bliżej
Na rynku coraz wyraźniej widać presję na ceny. W ujęciu kwartalnym spadki odnotowano:
-
we Wrocławiu – o 4,4 proc.,
-
w Krakowie i Poznaniu – po 2,7 proc..
W pozostałych miastach ceny pozostawały stabilne, przy czym brak spadków dotyczył głównie rynków bez wyraźnej nadwyżki podaży, czyli Warszawy i Trójmiasta.
W ujęciu rocznym wyraźny wzrost cen wystąpił jedynie w Warszawie (+7,7 proc.), co częściowo wynikało z wprowadzenia do oferty drogich mieszkań w prestiżowych lokalizacjach. Na innych rynkach obserwuje się stagnację lub spadki, jak w Poznaniu (-3,6 proc.).
Co dalej z rynkiem mieszkaniowym?
Eksperci przewidują, że w kolejnych kwartałach deweloperzy będą coraz częściej sięgać po:
-
promocje cenowe,
-
dodatkowe zachęty sprzedażowe,
-
elastyczniejsze warunki zakupu.
Kluczową rolę odegra sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Potencjalne dalsze obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc w absorpcji nadwyżki mieszkań. Bez takiego wsparcia firmy działające na rynkach z długim okresem wyprzedaży będą zmuszone do dalszego obniżania cen i walki o klienta.
Podsumowanie
Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę rosnącej nadpodaży, szczególnie widocznej poza największymi i najbardziej płynnymi rynkami. Choć sprzedaż odbiła, tempo wprowadzania nowych mieszkań oraz nagromadzenie gotowych lokali tworzą presję na ceny i płynność finansową deweloperów.
Najbliższe kwartały pokażą, czy rynek znajdzie równowagę dzięki tańszemu kredytowi, czy też konieczne będą głębsze korekty cenowe i dłuższy okres dostosowania podaży do realnego popytu.
